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浙江民间资本疯狂扫楼股市下行或出现违约潮

来源: 2018年11月24日

浙江民间资本疯狂扫楼 股市下行或出现“违约潮”

核心提示:浙江的民间资本,在中国股市这轮牛市兴起和暴跌时,被部分人士认为是提供杠杆资金和做空的主要力量之一。于是,对股市和楼市极其敏感的杭州,成为观察股市牛市背景下,浙江民间资本投资取向的最佳样本。

税国姗担任销售总经理的杭州本地楼盘武林壹号,在今年5月迎来了“奇迹月”。

这是一个单元价格千万元起的超豪华地产项目,楼盘正南不足一公里,即是西湖景区。税国姗说,她担任过多年高档楼盘的销售负责人一职,但武林壹号在今年5月的单月销量,超出了她最好的期待—在这个月里,武林壹号共卖出57套房产,其中还有一些是真正豪掷千金,全款购房的业主。

7月中旬的一天,税国姗在她负责销售工作的另一个地产项目的售楼中心,对晨报讲述了武林壹号“奇迹月”的故事。

其实,在今年初的一至三月间,税国姗和她的销售团队,对今年杭州楼市的整体预期,“心里还是没有底”。

“今年直到三月底以前,武林壹号的销售情况并不是特别理想,在项目的4号楼认筹期间,一共推出了108套房源,当时只认筹了十来套,这些量是没办法支撑全年的预期销售目标的,”税国姗回忆说,“但是自从国家层面的‘3·30新政’出台后,尤其是那段时间股市起来后,销售情况就完全就不一样了。”

在杭州,不只是像武林壹号这样的超豪华楼盘得益于去年陆续被放宽的限贷限购政策、今年的“3·30”新政和今年上半年中国股市的高歌猛进,二手房和各档次新楼盘的交易量,也都出现了明显上升。

潘猛是杭州FM89电台旗下房产事业部名楼中心公司的总经理。名楼中心从四年前开始,就组织浙江省内的温州、台州和金华三地购房团,前往杭州看房买房,目前是省内最大的新楼交易信息平台。

几乎每周,潘猛的团队都会组织每批次30人左右的温台金三地看房团,去杭州实地了解各个新开楼盘的情况。潘猛说,从今年三月开始,他组织的看房团成员里,首次到访楼盘就直接购买的比例开始迅猛增长。

“6月中旬,我们的购房团去杭州一家知名地产公司的某新开项目,当天就成交了四个商铺和两个商品房,这在过去从来没有过,”潘猛说。

也正是在那段时间,上证指数上摸近年来最高的5178.19点,此后一路下探,迄今尚未恢复元气。

至少在杭州,股市和楼市的走势在今年上半年可谓“神同步”。作为省会,杭州的楼市吸引了来自省内经济发达地区的大量民间资本,尤其在去年及今年,浙江省和国家层面接连放开针对楼市的限贷限购措施后,据杭州的业内人士估算,最近在杭州的新开楼盘中,至少有三成以上的房源,是被来自浙江省内的其他有实力的买家所购入。

而浙江的民间资本,在中国股市这轮牛市兴起和暴跌时,又被部分人士认为是提供杠杆资金和做空的主要力量之一。于是,对股市和楼市极其敏感的杭州,成为观察股市牛市背景下,浙江民间资本投资取向的最佳样本。

现在,潘猛开始担心,随着股市在6月中旬以来的重挫,杭州楼市会出现一波“违约潮”。

“重仓在股市的客户,现在割肉买房的可能性不高,只能期待短期内股市有相当强劲的反弹,以便他们出场把资金转向楼市,否则,只能面临购房违约的情况,”潘猛判断,“好在,无论是客户还是房企,对下半年股市的预期还尚属乐观。当然,因为股市的暴跌,也使得前期楼市疯狂下单的局面,趋于理性。”

4千万买楼套出股票浮盈

在中国股市这波牛市最火爆的今年5月底,一则刊登在温州当地报纸的消息,让潘猛格外关注。

这是刊发于5月26日《温州商报》头版的报道,标题是:《前4月温州股民 人均获利42.48万元》。该文引用同花顺的统计数据称,截至4月末,温州股市资金开户数为867392户,若仅考虑股民数量,月温州股民人均从A股中获利42.48万元。

潘猛说,这一数据与他在月,带领温州团在杭州购房的实际经历基本吻合。

“在那一波的股市收益后,温州客户在杭州置业,下单速度明显加快,以往的转换周期比较长,而在那段时间,购房团中的客户

浙江民间资本疯狂扫楼股市下行或出现违约潮

,首次到访楼盘直接购买的比例非常高,”潘猛说。

潘猛解释,所谓转换周期,就是购房团里的客户来杭州看房后,从看完楼盘,到回家与家人商量后凑资金,再回杭州签订购房合同的这一过程。在以前,转换周期一般为两到三个月。

让潘猛印象深刻的是,在前述由他带团、客户们当场认筹四个商铺和两个商品房的案例中,这六套总价值接近4000万元的不动产,皆由一个温州瑞安客户团所购。此团属于典型的温州式的亲朋好友团,带头的客户前期在股市中获利颇丰,接着逐步将股市的浮盈抛出,转而投资不动产。在这个团里,还有两位与他一起炒股获利的朋友,以及他的亲戚。彼时,股市大盘已有向下走的趋势,但尚未进入“6·26”后的暴跌模式,因此这个团的客户几乎属于成功逃顶的幸运儿。

潘猛的助理何姚,向晨报提供了更详细的数据。

“我们明显感到今年6月份有一波行情,6月份之前,每次出团一般签约一至两套,一个月的签约量大约是十套上下,而6月份的成交量是二十套,这个月还有一套是第一次带看就认筹了,这套房的售价是1000万,是一个200平方米的高端住宅。”何姚透露。

潘猛说,杭州的楼市有一定的特殊性,原因在于当地楼市对全省的辐射性相对较强,来自省内温台金三个经济发达地区的客户,对在杭州置业有一定的偏好,这在很大程度上催生了他所在的名楼中心这一带看团商业模式的崛起。潘猛透露,在杭州城东和城南的两大地区,当地房产项目的异地客购买占比超过30%,而在这些异地客中,绝大多数都来自名楼中心服务的温台金三地。

与此同时,由税国姗担当销售总经理的武林壹号,也出现了成交活跃的火爆场面。她告诉本报,2015年上半年,武林壹号的成交额是33亿多,这一数字已经是去年一整年的销售额。

“2014年应该是最惨的一年,当时不但杭州整体楼市迎来降价潮,限贷限购的政策也没有放开,不过自从去年7月和8月,政策相继放开了限购和限贷后,这两个月迎来了一波放量,单月签了个亿,而在之前的单月销售额是2个亿左右,去年12月份的非开盘季也签了4.7亿,使得武林壹号在去年杭州楼市整体表现不加的情况下,销售还比较完美,”税国姗说。

让税国姗没意料到的是,2015年上半年又成为武林壹号自开盘以来,销售最为乐观的一个时期。除了前述的“奇迹月”5月售出57套房源外,税国姗还透露,今年4月和6月,武林壹号也先后在当月销售了三十多套。

“我卖豪宅也有很多年,之前从来没有碰到过一个月里卖出五十几套高档房源的情况,”税国姗说,“现在回过头来,今年5、6月份买房的业主都很感谢我们,因为他们都把钱从股市里面拿出来了,正好逃顶。在股市最好的时候,当时有好几笔购房款都是四五千万元一次性付清的。”

“买武林壹号成功逃顶”,似乎已经成为杭州的房产圈一个流传颇为广泛的传说,以至于连潘猛都听到了这个故事。根据潘猛的版本,今年5月,武林壹号向前期认筹的几位客户催付房款,彼时股市正处于近几年的最高点附近,客户自然并不太甘心在当时获利离场,但是面对一二千万元的房款需要支付的现实,这些被催付的客户还是把部分在股市中的资金拿出来付了房款。让他们没想到的是,武林壹号的催付通知,居然变成了史上最强的逃顶集结号,股市资金落袋为安,转变成房产后,业主甚至自发给售楼处的工作人员买了鲜花和水果,感谢他们如此精准地帮助自己逃顶。

二手房交易同步火热

名楼中心和武林壹号在今年上半年的热络交易,是杭州整体楼市的一个缩影。

来自杭州权威的透明售房研究院最新统计数据显示,2015年上半年,杭州市区新建商品房共签约54503套、签约总面积583.8万平方米、总金额948.9亿元,较去年同期分别增长86.9%、80.7%、88.5%。其中签约套数和签约金额均反超2009年上半年的交易量,创下历史同期新高; 签约面积与2009年上半年已非常接近,仅差3.7万平方米,列历史同期第二。

不单新建商品房交易火爆,从去年牛市启动以来,杭州的二手房交易情况也极为热络。一位在杭州本地拥有十几家门店的二手房中介负责人对本报透露,今年至今,杭州二手房每月总成交量在6000套左右,而在去年同期,单月交易量仅为现在的一半。

这位负责人表示,据他观察,杭州这一波二手房成交的火爆,亦与股市转牛高度同步。

“今年上半年杭州二手房行情,的确是这几年以来,表现最好的一段时间,而且这些二手房源不分档次高低,在近期的交易都很不错。”这位负责人评论说。

前述透明售房研究院的统计数据也显示,2015年上半年,杭州市区二手房共签约30428套、签约总面积309.6万平方米、总金额455.4亿元,较去年同期分别增长114.3%、126.5%、133.3%,增长幅度超过新建商品房的增长率,且市区成交量创下近5年同期最高。

股市下行或现“违约潮”

杭州楼市由于股市波动而产生的信号,最开始是经由二手房市场而表现出来的。

上述二手房中介负责人透露,在最近的一个月内,据他了解,杭州全城的二手房成交量,相对于前两月来说,打了个八折。

不过至少在目前,潘猛所在名流中心的组团规模和带看量,并没有出现明显的下滑趋势,但是名楼中心的楼盘合作伙伴,已经有负责人士私下对潘猛表示,他们担心自6月中旬以来的股市大幅下行,会造成一波“违约潮”。

“就在十几天前,我跟杭州本地一个开发商朋友聊天,对方就说,他的一位客户明确表示,买房资金被股市套牢了,商量是否可在购房合同的基础上,缓一缓最后付款期限。”潘猛说,“这个客户很无奈,说如果缓不了,那真的只能违约了。”

不过,一位不愿具名的杭州某开发商销售总经理对本报表示,开发商其实并不在意没收几万元的定金,对于售楼所得的收益来说,没收定金“根本只是小钱”、“不值一提”,因此他们会酌情考虑已签约客户的实际资金状况,并在一定程度上,给予资金被套股市的已签约客户十至二十天不等的弹性时间。

潘猛也认为,至少在现阶段,开发商不会很严格地按照购房合同来执行违约。

“我认为开发商和客户对接下来的股市向好有一定的预期,另外现在开发商不缺钱,因为在股市好的阶段,也就是年后这几个月,杭州的楼盘整体出货都不错,”潘猛分析,“在前期大卖的情况下,开发商资金开始变得宽裕,所以也没有理由去没收定金,毕竟几万的定金是很小的数目,他要的是物业的出售,所以开发商有更大的包容性。”

潘猛现在也很关心股市“国家队”进场救市托市的动向,毕竟,有“解放军”出现,他的客户就多了一份资金解套的可能性。

不过,税国姗就透露,像是武林壹号这样的杭州顶级楼盘,反而对签约客户会比较“强势”。

“最近违约的情况不能说没有,确实有客户用来买房的资金被股票套牢,他们现在希望抢一波反弹,再把资金从股市里拿出来,但武林壹号现在确实不愁卖,因此我们不会因为客户的钱到不了,就放松政策,”税国姗表示。

而让潘猛的助理何姚印象深刻的,反而是他一位“没有在股市里投资一毛钱”的实业家。6月中旬,正当股市开启暴跌模式时,何姚接待了一位来自温州的实业家,在杭州看了三个楼盘,并在其中一个楼盘看过了样板房后,这位客户就认筹了一套1000万元的房产,并当场支付了20万元的定金。而他的太太,据说正筹划一个太太团,准备去土耳其买房。

“我认为,这次股市的波动有利有弊,这会让更多的购房者发现,目前投资房产还是比投资股市来的更稳当,”何姚说。

点评:股市的暴跌,也使得前期楼市疯狂下单的局面,但是消费者还应擦亮眼睛,理想选择投资对象。

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